Vous devez remettre différents documents obligatoires à votre locataire le jour de la signature du bail de location ou, dans certains cas, le jour de la remise des clés (notamment pour l'état des lieux).

Ces documents constituent les annexes.

Avant de vous les présenter en détail, j’ai une question pour vous :

Savez-vous ce que vous risquez en ne fournissant pas ces annexes obligatoires ?

En pratique, je sais très bien que de très nombreux propriétaires ne se soucient guère des annexes.

Si vous choisissez de ne pas les remettre à votre locataire, c’est toujours utile de savoir ce que l’on risque…

Les 3 principaux risques à ne pas fournir le Dossier de Diagnostic Techniques

L’annexe la plus importante étant le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), si vous ne la fournissez pas, voici les 3 principaux risques que vous encourez :

1. Le risque d’annulation du contrat de location.

Dans l’hypothèse où le locataire réussit à établir qu’il a été trompé dans la qualité des biens mis en location, vous devrez donc restituer au locataire les loyers perçus. Cela suppose que votre bien comportait des vices importants dont vous aviez connaissance et que vous les avez délibérément cachés au locataire en omettant de lui fournir le diagnostic concerné. Exemple : de la peinture au plomb largement au-dessus des limites légales.

2. Le risque de diminution du loyer.

Si votre bien comportent des défauts qui auraient dû être révélés dans les diagnostics du DDT mais dont le locataire n’a pas eu connaissance, il est probable que la valeur locative de votre bien loué ait été surestimée.

L’exemple le plus courant est ici celui d’un logement qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage alors que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni lors de la signature du contrat de bail et que le locataire a ainsi mal été informé de ce risque de surconsommation.

Le locataire se retrouve donc à payer des charges beaucoup plus importantes.

3. Le risque d’amende et de sanctions pénales.

Si vous ne fournissez pas le DDT, cela constitue une faute car vous n’avez pas respecté vos obligations fixées par la loi. Si votre locataire subit un préjudice (en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante) et qu’il établit un lien de causalité entre son préjudice et votre faute (le fait qu’il n’était pas informé des risques), il pourra agir en justice contre vous en vue d’obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice.

Si votre annonce de mise en location indiquait des informations fausses sur le diagnostic de performance énergétique, alors le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut requérir contre vous des sanctions pénales :

✓ Une amende de 37 500 €,

✓ Une peine de 2 ans de prison.

En toute connaissance de cause, je vous propose de vous présenter maintenant ces fameuses annexes obligatoires.

Que comprend le Dossier de Diagnostic Technique ?

Vous devez remettre à votre locataire un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de la signature du contrat de location ou à l'occasion de la conclusion d'un bail de renouvellement (mais pas lors d'une simple tacite reconduction). Celui-ci comprend :

✓ Un diagnostic de performance énergétique.

✓ Un état des risques naturels et technologiques de moins de 6 mois (le formulaire à fournir s'intitule Etatdes risques et pollutions).

✓ Un constat des risques d'exposition au plomb si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.

✓ Un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans.

✓ Un diagnostic de l'installation intérieure de gaz si elle a été réalisée depuis plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

✓ A compter du 1er juin 2020 : une information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit, ou au voisinage d'un aérodrome.

Important : le diagnostic amiante n’a pas l’obligation d’être présent dans le dossier annexé au contrat de location, mais il doit être tenu à la disposition du locataire qui le demanderait.

De même, le mesurage de la superficie doit être prêt à être fournit.

Je vous conseille de faire réaliser vos diagnostics avant de passer votre annonce de location. Vous les aurez ainsi à portée de main pour les annexer au bail dès que vous aurez trouvé votre locataire.

De plus, le résultat du diagnostic de performance énergétique est à afficher dans votre annonce : c’est un atout supplémentaire pour louer plus rapidement votre logement.

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L'état des lieux

Vous devez réaliser un état des lieux avec votre locataire, à l'entrée (remise des clés) et à la sortie, comme le prévoit la loi.

C'est la comparaison de ces deux documents qui permettra de déterminer quelles réparations seront à la charge du locataire.

Si vous louez en location vide, vous n'avez pas à réaliser d'inventaire des meubles, puisque, par hypothèse, vous louez sans mobilier.

Vous pouvez néanmoins laisser quelques meubles à la disposition du locataire, cela ne change pas la nature du bail.

Si vous laissez par exemple des meubles de cuisine ou de salle de bains, un canapé-lit, ou encore une bibliothèque, vous le mentionnez simplement dans le contrat de bail et dans l'état des lieux d'entrée en précisant l'état de ce mobilier.

Vous pouvez aussi préciser qu’en cas de dysfonctionnement d’un des éléments que vous avez laissés, vous n’êtes pas obligé de le changer (contrairement à une location meublée).

La loi prévoit qu'un état des lieux doit être établi contradictoirement et à l’amiable par les parties en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés et joint au bail.

Cela signifie que l'état des lieux doit être rempli et signé par le locataire et le propriétaire.

Si vous faites de la colocation en bail individuel c’est-à-dire, vous signez un bail avec chacun des colocataires, le document suivant va vous intéresser !

La vie en collectivité n’est pas forcément facile de prime abord, surtout lorsque les colocataires ne se connaissent pas.

Afin d’assurer des bonnes conditions de vie dans la colocation, je vous conseille vivement de mettre en place une charte de colocation, que chaque colocataire signera.

Cette charte de colocation va définir les règles de vie et d’hygiène en communauté et plus précisément dans les espaces collectifs de votre logement.

Pour vous faciliter la tâche et vous éviter de chercher, il faut une charte de colocation.

 Quelles sont les autres annexes obligatoires à insérer ?

Vous devez aussi ajouter les annexes suivantes, à joindre au bail de location (promis, ce sont les dernières annexes obligatoires…) :

✓ Si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes ; la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

✓ Pour finir, vous devez joindre une notice d'information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur.

Cela n'est en revanche pas nécessaire si vous signez un bail mobilité (bail spécifique d'un mois au minimum à dix mois au maximum). Cette notice sert aussi à informer le locataire sur les voies de recours possibles en cas de litige avec son bailleur.

Pour être complet sur le sujet des annexes, vous pouvez ajouter ces 3 autres documents, non obligatoires, mais qui vous permettront de régler plus facilement et rapidement un litige à l’amiable avec votre locataire.

En effet, il est toujours plus prudent de formaliser un maximum d’éléments en amont pour ne pas laisser place aux doutes, aux interrogations le jour où vous devrez gérer un différend avec votre locataire.

✓ La liste des réparations à la charge du locataire.

✓ La liste des charges récupérables.

✓ Vous pouvez également faire référence à une grille de vétusté lors de la signature du contrat de location, et l'annexer au bail.

Vous connaissez maintenant la liste exhaustive des annexes obligatoire à joindre avec le bail de location.

Comme vous pouvez le constater, la réglementation Française n’a pas vraiment simplifié les démarches de mise en location des propriétaires bailleurs.

Les différentes lois n’ont fait que renforcer la complexité et augmenter le risque de contentieux du côté du propriétaire.

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